Dubbele Hypotheek En Verlies

Je hebt een nieuw huis gekocht, maar je komt je oude huis maar niet kwijt. Het is een situatie die heel veel voorkomt en die je slapeloze nachten kan bezorgen. We hebben zelfs gezien dat mensen hun nieuwe huis weer moesten verkopen en met een flinke schuld terug naar de oude woning moesten… dus laten we kijken hoe je dat kunt voorkomen.

Het eerste wat je moet doen is overwegen hoe reëel de prijs van je oude huis is. Ik weet dat er waarschijnlijk een taxatierapport van ligt (of een ‘waardeverklaring’), maar als die zou kloppen dan was het huis al verkocht geweest.

Het is direct en het komt misschien hard aan, maar dat is wel de waarheid. Een taxatie of een waardeverklaring is bedoeld om een waarde vast te stellen die behaald kan worden in een redelijke termijn op de vrije markt. Als je al maanden of zelfs jaren bezig bent, dan zijn we al ver over die redelijke termijn heen.

Soms is er het probleem dat de bank denkt dat de waarde realistisch is, want die kunnen ze hebben gebruikt om te bepalen of ze je een nieuwe hypotheek verstrekken als de oude nog niet is afgelost. In dat geval moet je gaan bewijzen dat die waarde niet reëel is. In praktijk is dit de ene keer moeilijker dan de andere, maar daar komen we later in dit stukje nog op terug.

Voor dit artikel ga ik er vanuit dat je niet in staat bent om het verlies bij je andere hypotheek te nemen. Voor veel mensen houd het verhaal daar op.

• Makelaars vertellen je dat ze het niet kunnen verkopen als jij niet kunt leveren

• Notarissen zeggen dat je het tekort moet inlossen voor de verkoop plaatsvindt

• De bank zegt dat ze verwachten dat de hele hoofdsom wordt ingelost

En ondertussen staat jouw huis nog steeds te koop. En blijft het te koop staan, want als het de afgelopen paar maanden niet is verkocht, dan is de kans klein dat er zich nu plots een koper meldt die het er wel voor gaat betalen.

Het lijkt dus een onoplosbare situatie. Maar dat is het niet. Wij behandelen dit soort dossiers elke dag en hebben al tientallen keren met dit bijltje gehakt. Als je wilt dat we naar jouw situatie kijken, klik hier om een vrijblijvende aanvraag te doen.

Hier is wat je kunt doen:

Allereerst is het belangrijk dat je een koper vind. Ik zou het graag anders zien, maar er is weinig te doen als je niemand hebt die er een concreet bod voor over heeft. Je moet een getal weten. Als je huidige makelaar het op een vraagprijs heeft staan, vraag hem of haar dan waar je de prijs naartoe zou moeten verlagen om reactie te krijgen. Soms werkt dit en soms niet, maar alles is beter dan niets.

Voor het verkoopgedeelte gebruiken wij het Verkocht in 1 Week Systeem. Dit is een manier om in heel korte tijd meerdere biedingen voor het huis te krijgen. Op die manier kan de markt vrijuit spreken en je laten weten wat zij het huis waard vindt. En je hebt een getal om mee te werken.

Als je een getal hebt, dan kun je verder. Neem contact op met de bank en zorg dat je bij Bijzonder Beheer terecht komt. De klantenservice medewerker kan je niet helpen hiermee. Zorg ook dat je het hypotheeknummer bij de hand hebt.

Als je de juiste persoon eraan hebt, leg hem uit dat je al maanden of jaren bezig bent met verkopen, dat de waardes in jouw regio zijn gezakt en dat je nu een goed bod hebt liggen… maar dat er een verlies zal optreden.

Afhankelijk van de situatie zal de bank het bod accepteren, afwijzen of een contra-expertise uit laten voeren. Als je het dossier compleet aanlevert is de kans op contra-expertise of acceptatie stukken groter dan dat je het niet doet, maar dat valt buiten het bereik van dit artikel.

Krijg je een afwijzing, dan ben je helaas terug bij af. Krijg je een acceptatie, dan kun je verder gaan met het koopcontract. Krijg je een contra-expertise, dan is het afwachten op het oordeel van een taxateur. Voor nu gaan we verder met dit scenario.

Contra expertise door een plaatselijke taxateur

Een plaatselijke taxateur komt kijken of het bod reëel is. Dit beoordeelt hij naar aanleiding van heel wat factoren. Wat hierbij belangrijk is, is dat je duidelijk maakt hoe jouw situatie is. Wij hebben meegemaakt dat mensen al 2 jaar bezig waren met de verkoop, dat er een taxateur kwam en dat het huis werd geschat op een hogere waarde dan waar ze het 2 jaar voor in de verkoop hadden staan.

Dat is een voorbeeld van hoe het niet moet. Hoe minder informatie je de taxateur geeft, hoe minder nauwkeurig hij de werkelijke vrije verkoopwaarde kan bepalen. Een transactie uit 2007 kan bijvoorbeeld dienen als referentiemateriaal, maar de prijzen zijn sinds 2007 flink gezakt en in sommige gemeentes in Nederland zelfs gekelderd. Als je dan niet aangeeft dat die prijzen niet meer haalbaar zijn, heb je kans dat het bod alsnog niet er doorheen komt bij de contra expertise.

Het hele traject van contra expertise kan tussen de 1 en 4 weken duren. Veelvoorkomend probleem als je dit niet handig aanpakt is dat de koper wegloopt of het niet meer vertrouwt, dus communicatie in deze periode is heel belangrijk. Als wij het verliesbeperkingstraject doen gebruiken we een manier om zeker te weten dat een koper niet wegloopt, zodat dit probleem zich niet kan voordoen.

Na die tijd krijg je de uitslag van de bank met groen licht of een stop teken. Krijg je geen akkoord, dan is het handig om te vragen welke prijs dan wel akkoord zou worden gegeven. Krijg je wel akkoord, dan kun je verder met de verkoop.

Maar je kunt nog niet op je lauweren gaan rusten. Wat je nu moet doen is jouw dossier compleet maken. Dat betekent dat je al je gegevens moet gaan verzamelen, omdat je bij het gros van de banken moet aantonen dat je niet zelf het tekort kunt financieren. Doen wij het verliestraject, dan hebben we hier standaardformulieren voor die het makkelijk maken, omdat we dit al 100+ keer hebben gedaan. Doe je dit zelf, zorg dan dat je alle gegevens over inkomen en schuld bij elkaar verzameld. Plus rekeningafschriften, om aan te tonen dat je niet ergens nog € 100.000 op een bankrekening hebt slingeren.

Het papierwerk gebruik je om aan te tonen dat het tekort zelf financieren niet tot de mogelijkheden behoort. Vraag aan je bankmedewerker of je afwijzingen moet overleggen, want sommige banken willen er 2, anderen willen er 3, anderen hoeven er weer helemaal geen…

Als je dit allemaal op tijd inlevert moet je er achteraan blijven zitten bij de bank, zodat het in elk geval niet wordt vergeten. Gaat dit goed, dan geeft de bank toestemming voor royement bij de notariële akte, maar geen vrijwaring. Dit houdt in dat ze de notaris toestemming geven om het hypotheekrecht door te strepen bij passeren van de akte, maar dat de schuld blijft staan.

Binnen een week of 8 krijg je nieuws over het tekort en de vraag of je dit zo snel mogelijk geheel wilt inlossen. Nu begint het verliesbeperkingtraject. Als wij het proces hebben begeleid dan adviseren we je over het treffen van een goede regeling en het doen van een goed voorstel aan de bank.

Als je dit zelf doet, denk er dan aan dat je er een win-win scenario van maakt. De bank moet erbij winnen doordat jij er alles aan doet om aan je verplichtingen te voldoen. Jij moet er bij winnen door verder te kunnen met je leven en een toekomst te bouwen in je nieuwe huis.

Als je jouw situatie wilt laten bekijken en advies erover wilt, vraag dan hier een vrijblijvend advies aan: Aanvraagformulier